商场照明工程设计目标更国际范更具活力与魅力

其他城市商业综合体项目，也加速在郴州的布局。如生源时代广场落子同属于城市核心区域的八一商圈；天一华府?名汇城、汇龙?万宝国际城抢滩五岭板块；第一国际、君临天下、神憩?乾珑登陆爱莲湖片区；城北下湄桥片区，新泓信?左岸春天、金桥商贸名邸落户；而在武广新区，则有宣称为“目前郴州最大的TCBD 商业综合体”和“京广高铁第一城”的华盛?世纪新城，以及乾通?时代广场等项目攻城略地。
按照“三年市场建设行动计划”和“351111 工程”时间表，郴州将用三年时间，打造5 个单体面积超过20万平方米的大型商业综合体和10 个区级商业综合体。城市综合体项目呈现多点开花之势，预示着在不久的未来，一场城市综合体之间的较量，将在郴州展开。
现代化、国际化开放城市的梦想需要有与之相匹配的城市综合体
从美国纽约的洛克菲勒中心，到法国巴黎的拉德芳斯；从日本东京的六本木，到中国香港的太古广场、上海的新天地、深圳的万象城等等，汇集了商业、办公、居住、酒店、餐饮、文化、旅游、休闲娱乐等城市功能的城市综合体，具有强大的辐射力和带动力。这些城市综合体的出现，成就城市的名片和地标传奇，让其所在的城市更具国际范，也更具活力与魅力。
市委党校教育长邓云峰认为，城市综合体的出现是现代城市发展的必然产物，“它代表着现代都市的一种潮流和风尚”。随着城市和经济的发展，城市的人口聚集，商业、居住、办公等需求不断膨胀，但城市土地资源却日益紧张。此时，集合众多城市资源与功能的城市综合体便应运而生。
按照城市化的发展规律，当人均GDP 达到4000 美元时，具备发展城市综合体的初步条件，当人均GDP 达到10000 美元时，将进入城市综合体快速发展的阶段。来自郴州市统计局的数据显示，2011 年郴州人均GDP 达到29305 元；2012 年全市人均GDP 32855 元，增长11.8%。而经初步核算，2013 年上半年，郴州GDP 完成726. 4 亿元，同比增长10.7%，增幅居全省第2 位。
这些数据表明，郴州已经具备发展城市综合体的条件，而如果郴州经济继续保持强劲发展势头，未来郴州的城市综合体将具备更大的发展空间。
某种程度而言，提出“大干新三年，再创新辉煌”，立志要成为“湖南最开放城市和湘粤赣省际区域中心城市”，正朝着现代化、国际化开放城市大步迈进的郴州，离不开城市综合体。“郴州商业地产尚处于初级阶段，从业态来看还比较单一。目前郴州的城市和商业格局，与致力于打造成国际化都市这一战略布局是不匹配的。”郴州市美世界房地产开发有限公司副总经理方鹏说，郴州的城市化进程将推动城市综合体的发展，而城市综合体的出现，又将改变郴州原有商业格局，推动了城市的升级与扩张。
“正在崛起的郴州目前还缺乏带有地标意义的高端商务能量场，围绕北湖公园而建的三个城市综合体项目，或将成为未来郴州最闪亮的城市名片与标签，对接这座城市的过去与未来理想。”一位地产界人士说。
“ 未来区域经济的竞争，将是城市的竞争。”邓云峰认为，整合了多种业态、资源和城市功能的城市综合体，能迅速形成一个新的城市中心，成为城市再造和城市更新的有力引擎，从而提升城市的综合竞争力。
上述观点与政府层面的认识不谋而合，2012 年，郴州在市城区启动“城市大提质”三年行动，提出“城市大提质”的目标必须与国际化的要求相适应。城市综合体建设项目被看作“城市大提质”的重点项目而备受推崇，一个可以佐证的事实是，环北湖公园的步步高?置业新天地、美美世界、友阿国际广场三个城市综合体项目，都有市级领导亲自挂帅，定期协调、调度项目的进度。
“再一次改变郴州”，就像友阿国际广场打出的广告语一样，一方面，城市综合体将推动城市和区域的硬件扩容、升级，提升城市品位。另一方面，它也将改变一座城市人们的生活消费模式与习惯。“城市综合体的出现，将引领郴州人的消费模式从原来分散型向一站式转变，从纯满足购物型向体验式转变，带来一种时尚、潮流、高品质的新生活体验。同时，相关国际国内一线品牌的进驻，也有可能吸引高端消费的回归，带动郴州商业与经济的繁荣。”春秋地产董事长李志雄说。
从这个意义上看，正在现代化、国际化开放城市的道路上寻求突破的郴州，城市综合体的发展值得期待。
商业地产 渐入佳境时间
似乎一年之间，郴州的商业地产项目就遍地开花了。仅在环北湖公园区域，相隔不到两公里的距离，就有友阿国际广场、美美世界城市广场、步步高置业?新天地三家大体量的城市综合体先后奠基开工。
一个时代的结束，往往意味着另一段旅程的开始。
二十一世纪的第二个十年，在住宅市场持续调控，以及城镇化加速推进的态势下，郴州楼市开启了一段新的旅程，这次旅程，脱胎于郴州的现代化、国际化开放城市梦想，起始于商业地产的渐入佳境。
“商业地产将成为下一轮房地产牛市的发动机。”笑傲地产董事长谢啸笑还记得，郴州上一轮的商业地产发展高潮，出现在本世纪初，以兴隆商业步行街的开发为肇始。
而十年后的今天，郴州的城市定位与发展，进入了另一个全新的时空。特别是近三年来，通过实施“千亿投资”、“百亿城建”计划，开展“城市、交通、产业”建设三大会战，郴州已然站在了一个更高更新的历史起点。
包括城市商业综合体在内的众多商业地产项目，在郴州攻城略地，他们看中的正是这座城市的潜力。“商业地产抢滩郴州，抢的是城市环境，也是商业前景。”正如一位地产界人士所言。九洲远景（上海）投资管理有限公司策划总监彭智也认为，郴州从城市能级来看，虽然是个三线城市，但它有非常前瞻性的城市战略和开阔的视野。尤其是在高铁开通后，郴州作为湖南南大门的区位优势更加明显。
郴州美世界房地产开发有限公司副总经理方鹏形容，郴州的商业地产已经进入爆发式生长的时代。
数字可以佐证。来自市国土资源局的数据显示，去年1-8月，全市挂牌出让商业综合用地21宗，成交达19宗，成交面积49.3万平方米；今年1-8月，挂牌出让商业综合用地26宗，成交也有11宗，成交面积25.39万平方米。
更具象的表达，则在于项目的多点开花所呈现出来的生动局面。
除了文章开头写到的环北湖公园区域，三个大体量城市综合体先后破土动工，大有贴身肉搏之意味。五岭广场片区，天一华府?名汇城正酝酿开业，汇龙?万宝国际城拔节生长，让原本就已趋成熟的商圈更加稳固；爱莲湖片区，则有奥米茄酒店、第一国际、君临天下、神憩?乾珑等落点布局，随着该区域人口的入住，一个新商圈的崛起指日可待；武广新区，华盛?世纪新城、乾通?时代广场、万华汽车城等项目动作频频，则在呼啸到来的高铁时代中，迅速革新着投资者对于郴州的固有印象；骆仙西区，也因为恒大华府的开发，汽车总站的搬迁，以及高壁大市场的规划建设，让人有了更多的想象；即便是旧城下湄桥片区，随着新泓信?左岸春天、金桥商贸名邸的落户，关于老城的新故事也正在书写。
市场中，并非只有开发商的独舞。市场的另一主体———投资者们，也开始了行动。
来自郴州市房产信息中心的数据，今年1-8月，市城区非住宅类商品房批准预售面积9.43万平米，同比增长35.49%，其中商业网上签约面积7.84万平米，同比增长50.77%。一个更生动的例子是，7月5日，美美世界开盘，仅推出了A1 层的商铺，就吸引了近400名客户到场，开盘3个小时即热销90%。“据我所知，投资者对商业地产的关注度很高，包括美美世界在内的三大城市综合体的认购、销售都非常火爆。”市房产局房产开发科科长曹毅说。
投资者对商铺的趋之若鹜，源于对投资前景和升值潜力的笃定。数据显示，今年1-8月，市城区非住宅类商品房备案均价11453. 67元/ 平米，其中商业均价14632.38元/ 平米；网签均价8965.39元/ 平米，其中商业均价11006.44元/ 平米。“实际上不止这个数，如今郴州的一线门面价格，已经达到每平米6万元—12万元左右。”自信房产总经理黄义清介绍，而随着商铺价格的水涨船高，租金也跟着上涨，郴州一线门面的租金已达每平米200 元—400元左右。“无论是价格还是租金，跟前两年相比都翻了番”。
商业是城市天然的功能之一。随着城市化进程的加快，城市的扩容和城市人口的增加，商业也在不断发展与演化过程中，衍生出了各种各样的业态类型，提升和增强了城市的魅力与活力，丰富和便利了人们的生活。
我们不知道，郴州这一轮的商业地产发展，最终会给这座城市的商业版图，带来怎样的冲击与改变。尽管会大浪淘沙，尽管会优胜劣汰，但我们可以期望的是，未来一个100平方公里，100万人口的城市，需要更多合适、优质的商业作为支撑。而这，恰恰是这一轮商业地产发展的动力。
郴州专业写字楼呼之欲出
写字楼对郴州而言是一个新兴事物，但随着郴州经济的迅速发展和城市地位的提升，越来越多的外来企业进驻，对写字楼的需求也逐渐旺盛起来。
与之相适应，今年分布在城区各区域的美美世界、第一国际、华盛?世纪新城等多个项目分别推出专业的甲级写字楼产品。
专业写字楼稀缺 企业办公室难找
“现在写字楼的需求比较大，但郴州真正的写字楼却很少。”自信房产总经理黄义清说。今年初他就接到一单寻找办公场地的生意，对方是华润集团，此前已经在市中心城区找了很长一段时间，但都没有合适的。黄义清介入后，经过一个多月的寻找，最终“落户”天一名邸。
“的确没有太多的写字楼可选，相对专业的写字楼就是特产大厦、雄森这样的早期产品，”郴房网总经理曾志方介绍，“其它的就是把地段好的公寓当写字楼，比如北湖新世界、铂金时代、西街银座等。”
市场调查也发现，郴州的写字楼主要由商住楼、商务公寓和酒店办公等业态组成，大量企业在较为陈旧的商务公寓和商住综合楼里办公，甚至还有少量小微企业租用住宅办公。
调查还发现，目前的这些主流商务产品最大的缺陷就是物业管理跟不上、专业化程度较低。随着郴州经济的快速发展和现代化、国际化开放城市建设的推进，将会有越来越多的大型知名品牌和企业进入郴州。而由于写字楼档次较低，导致这些企业想找一个与之匹配的理想的办公地点都比较困难。
市场前景看好 专业写字楼呼之欲出
高端、专业的写字楼，尤其是甲级写字楼郴州还没有，但其优质的办公环境却受到许多注重企业形象的成熟型企业的追捧。
近年来，郴州不仅朝着“两城”的目标迈进，更梦想成为一个现代化、国际化的城市。与此同时，郴州大力承接产业转移，仅2012年，全市承接产业转移项目365个，居全省第一。今年则成功吸引世界五百强生产制造企业飞利浦公司落户。
郴州这个三线城市，正在成为大公司和大品牌们拓展的主要方向，而众多公司的亲睐，则进一步提升了城市的商业价值。外来企业的涌入，拉伸了第二、第三产业的发展，加之本地实力企业的不断发展扩张，两者对商务办公空间需求旺盛。
由于目前郴州缺乏专业的写字楼，在经济飞速发展的同时，对写字楼市场也提出了新的要求与挑战。
与之相适应的是，郴州专业写字楼已呼之欲出。截至目前，我市已有多个地产项目推出了专业的写字楼产品，如人民路的美美世界有世界级高达156 米标杆郴州的5A企业总部基地、郴州大道边上的第一国际有5A 级写字楼、武广郴州西站对面的华盛?世纪新城有超甲级写字楼等，其中第一国际已经开盘销售。
“我们要打造的写字楼不管是品位也好，或者是办公环境也好，在硬件等配套设施上，会做到郴州拔尖。”郴州市美世界房地产开发有限公司副总经理方鹏说。
最具投资价值的“潜力股”
投资什么类型的商用物业最被看好？据美国领盛投资管理在今年2 月26 日发布的《投资策略年度报告》指出，商业地产的投资越来越火热，在投资方向上，更倾向于高端写字楼产品。
郴州的写字楼尽管才刚起步，处于初级阶段，但不少业内人士都十分看好写字楼投资，因为受资源稀缺因素和租赁需求上涨的影响，高端写字楼正成为继商铺之后，商业投资的又一个热点。“现在写字楼的销售均价达到了五、六千元每平。”黄义清介绍。
据了解，今年受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构优化和投资回报优良状况，全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。数据显示，相较于2010年，北京写字楼租金业已高涨41.4%，上海写字楼租金累计涨幅超17.4%。在持续稳定的高额收益下，写字楼已经成为投资客争相抢购的对象。
写字楼渐渐成为了最具投资价值的“潜力股”。写字楼抗风险能力较强，顶级写字楼所选择的区域地段，一般都是城市的商业或商务核心区域，地段价值呈逐年上升趋势，贬值的机率很低。即使整个楼市发生波动，写字楼也是最为保值的物业之一。

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