几年前,韩锦民为购买海南国托科技有限公司开发的“八里银海”小区住房,向该公司支付了50万元诚意金,并于当日签订了《八里银海房号预留申请书》及《八里银海vip钻石卡申请书》,约定开发商预留首批推售单位的3号楼19层b1户型01房,同时享受相关的优惠权益。
据了解,“八里银海”项目于2009年11月底核发了房产预售许可证,当时开发商已完全可以与韩锦民订立正式的《商品房买卖合同》,但随着国家公布海南省实施国际旅游岛开发的政策,海南省包括海口市的房价一日一价,节节攀升。开发商因此始终没有开盘,甚至在海口市住建部门责令开盘的情况下仍捂盘不售。2010年上半年,该项目房产预售许可证被收回,始终没再办理,导致无法签订《商品房买卖合同》。
韩锦民认为,因开发商的故意违约行为,造成其重大的经济损失,开发商应承担相应的法律责任。韩锦民诉至法院,请求法院判令开发商退还自己购房诚意金50万元,并支付银行同期贷款利息,同时由开发商承担其经济损失20万元。
对此,开发商表示,双方签订的“申请书”背面载明了“客户所交纳的诚意金,可以申请无息退回”,因此不同意支付利息。开发商认为,双方签订的相应申请书并没有对房屋的价格及购房款支付方式、交房时间、违约责任等进行约定,不符合合同的基本要件,因此不属于有效合同,故韩锦民不应要求开发商支付预期损失。
近日,海南省海口市龙华区人民法院一审判令开发商向韩锦民退还购房诚意金50万元并支付利息,对原告主张的20万元赔偿金,法院不予支持。
■以案释法
购房诚意金不具备效力
承办法官称,双方虽签订了《八里银海房号预留申请书》及《八里银海vip钻石卡申请书》,并支付诚意金。但开发商开发的“八里银海”项目在诉讼期间,因没有房屋预售许可证而无法进行销售,导致原告无法与开发商签订购房合同,责任在开发商。开发商占用韩锦民所交的50万元诚意金期间,造成了韩锦民的利息损失。因此,开发商应退还诚意金并支付相应的利息。法官同时指出,由于韩锦民不能提供因未与开发商达成商品房交易造成其预期损失的相应证据,其主张的20万元损失,法院不予支持。
对于此类案件,专家提醒称,诚意金不具有合同效力及法律保护的性质。诚意金自20世纪90年代从中国港台地区传过来,这在房产中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现,其实法律上并没有诚意金之说,而且诚意金也不是法律意义上的违约金、定金、订金。无论是作为居间介绍还是作为买卖双方中的一方代理人,都不存在诚意金问题。购房者一定要看清合同具体条款再签字,尤其是诚意金的处理方式。
解答步骤
律师回答法律咨询，应当遵循如下步骤：
1、登记询问人基本情况
对某些重大问题或案件的咨询，如询问人拒绝公开身份不同意登记的，律师可以不予解答。
2、听取询问人陈述
2.1注意耐心弄清问题来龙去脉；
2.2关键情节和细节要作必要记录；
2.3听准问题的焦点、关键和实质。
3、注意观察询问人精神状态
对感情过激者要善于稳定其情绪，弄清其真实意图，找出问题症结所在。
4、审阅相关材料
注意询问人叙述有无有无依据，与其提供的相关材料有无关联。
5、针对性地提出问题
有效的提问可以使叙述者省去不必要和重复的叙述，并叙述清楚问题的焦点所在。
6、综合分析
对了解到的上述情况综合分析，判断出具体问题实质，确定相关法律依据。
7、解答
7.1要有针对性；
7.2要以法律为依据；
7.3用语要考虑到询问人接受水平；
7.4对案情清楚的解答要内容具体可行；
7.5对不合理的要求要作劝说工作，不可激化矛盾。