[摘要]海淀区合同纠纷案件律师,北京找合同纠纷律师,知春路附近的律师,物业管理合同纠纷与案例评析
物业管理合同纠纷与案例评析
一、物业管理合同的概念
（一）物业管理合同的定义 ,物业管理合同有狭义和广义之分。狭义的物业管理合同实际专指物业管理服务合同 即物业管理委托合同。它是指物业管理委员会或者业主与物业管理企业之间约定双方权 利义务的协议；依据协议，业主将其自有物业的管理权委托授予物业管理企业行使，物 业管理企业依据委托授权提供有偿服务。广义的物业管理合同是物业管理过程中有关各 方主体达成的一系列具体协议的总称，既包括业主与物业管理企业之间签订的物业管理 委托合同，也包括业主相互间签订的业主公约以及开发商与物业管理企业之间签订的前 期物业管理服务协议。本章的物业管理合同仅指狭义的物业管理合同即物业管理委托合 同。
（二）物业管理委托合同与业主公约 业主公约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护 物业及其管理等方面权利义务的的行为守则。业主公约是物业管理中一个非常重要的文 件，以合同的形式存在，是全体业主应该遵守的物业管理规章制度。 业主公约作为业主彼此间权利义务关系的基本规定，心该通过全体业主大会的决议 进行设定。它与物业管理合同的主要区别是： !" 两者签订的主体不同 业主公约的签订主体是全体业主；而物业管理合同的主体是物业管理公司和业主 方。!" 两者的目的不同 业主公约的目的在于调整物业区域内各业主相互之间的关系，为业主营造舒适满意 的生活环境。物业管理合同的目的在于调整物业管理活动中，管理者与被管理者或者聘 方与被聘方之间的权利义务关系。 #" 两者的内容不同 业主公约内容一般包括物业基本情况简介、业主共同事务管理、业主权利义务设定 和违反公约的处置四部分内容；而物业管理合同内容不仅包含管理项目、内容、双方的 权利和义务等，还应包含管理费用及其维修基金的管理和使用等内容。 $" 两者的形式不同 实践中，物业管理合同往往是开发商或物业管理企业预先拟定的格式合同，应该遵 守《合同法》中有关格式条款的规定。 %" 两者受到国家的干预程度不同 业主公约作为业主行为规范由业主自行设定，而非国家统一设定；因此它由业主自 己执行，不需国家强制力来保证实施。市场经济中的物业管理活动一般通过当事人自愿 平等签订物业管理委托合同来进行，但物业管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，它 经常需要行政机关，如保安、消防、环保机关的介入、指导和监督。所以，物业管理合 同须向物业管理行政主管部门备案。
（三）,物业管理委托合同与前期物业管理服务协议 前期物业管理协议是前期物业管理阶段，物业管理公司被授权开展物业管理的依 据，是物业建设和管理顺利衔接的重要文件。其目的是保障前期物业管理活动当事人 （包括业主、物业管理企业双方）的合法权益，减少物业管理纠纷。它与物业管理合同 的主要区别是： &" 两者签订的主体不同 前期物业管理服务协议由房地产开发公司与物业管理公司签订，而物业管理合同是 由物业管理公司和业主方签订的。因为在工程竣工之后，物业的销售、业主的入住是阶 段性的过程，从开始出售物业到符合条件成立业主委员会，达到召开业主大会的法定入 住比率或满足其他要求，存在一个时间差。这段时间的物业管理不可能由业主委员会参 与，但是事实上已经产生对物业进行管理的必要，此时只能由房地产开发公司委托物业 管理公司管理。 !" 物业管理费用的承担人不同 前期物业管理服务协议的物业管理费用一般由房地产开发商承担；而物业管理合同 的物业管理费用由业主负担。 两者的期限不同 由于前期物业管理协议的过渡性特点，它的期限是短暂的。当业主委员会与物业管 理企业签订的物业管理合同生效时，前期物业服务合同终止。而物业管理合同期限较 长，并且约定了延展期限。
二、物业管理合同的法律特征
物业管理合同在法律性质上属于委托合同。委托合同又称委任合同，是委托人和受 托人约定由受托人处理委托人事务的合同。委托合同最根本的特征在于它是以处理委托 人事务为目的的合同，而物业管理合同完全符合这一特征。对物业进行管理本属业主的 事务，不是物业管理公司的自身事务，业主如果不将管理事务委托给物业管理公司处 理，就不得不亲自为之。但由于时间、精力和能力的限制，业主自己对物业进行完善的 管理往往是不可能的。业主与物业管理公司签订物业管理合同的目的，就在于通过物业 管理公司办理管理事务来实现对物业的有效管理，从而为自己创造一个整洁、优美、安 全、方便的居住或工作环境。物业管理合同与委托合同的其他法律特征也是相符的。 首先，合同的客体相同，二者都是提供劳务的合同。在物业管理合同中，作为受托 人的物业管理公司为作为委托人的业主办理物业管理事务、提供劳务，是实现这一目的 的必要手段。 其次，物业管理合同与委托合同一样，都是双务合同、诺成性合同、不要式合同。 委托合同无论是有偿的还是无偿的，都是双务合同，即使是无偿的，委托人也应支付委 托事务的相关费用。物业管理合同中，业主作为委托人，应当向物业管理公司支付费用 或报酬；物业管理公司作为受托人，应当妥善处理物业的管理事务，提供合同约定的服 务，因而是双务合同；物业管理合同的双方当事人就委托事务意思表示一致时合同即告 成立，至于物业管理公司具体处理物业管理事项，这是其履行合同的行为，不是合同成 立的要件，因此，物业管理合同是一种诺成性合同，而不是实践性合同；物业管理合同 是一种不要式合同，当事人可根据实际情况选择其形式。但由于物业管理合同履行时间 较长、物业管理的内容广泛，为防止双方发生纠纷，实践中一般采用书面合同形式，明 确记载双方的权利义务内容。 第三，物业管理合同是有偿合同。物业管理公司接受委托为业主处理物业管理事 务，本身是一种经营行为，提供的是有偿服务，有权依照合同约定，要求业主支付管理 费或服务费（报酬）。这与委托合同的法律特征并不冲突。根据我国《合同法》的规定， 委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，具体依当事人的约定或法律的特别规定而确 定。一般地说，普通民事委托以无偿为原则，商事委托以有偿为原则。物业管理合同为 商事合同，具有营利性，因而是有偿合同。
三、物业管理合同的主要内容
物业管理合同应包括以下基本内容：
（一）双方当事人的姓名或名称、住所 合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方 （受委托人）为物业管理公司。
（二）管理项目的基本情况 包括物业名称、类型、坐落位置、建筑面积等。
（三）双方的权利义务 根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，,物业管理公司的权利主要有： !" 有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理 公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规 章，例如卫生公约、保安公约等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措 施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章 不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体 自律性规章。 #" 依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。 $" 依照物业管理合同和有关规定收取费用。 %" 有权制止违反规章制度的行为。 &" 有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责 任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的 问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章 出面协州和解决，管理委员会应当予以支持和协助。 ’" 有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业 管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业 务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作， 转包给清洁公司等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作等。 (" 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久， 群众生活水平也还不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费（在国外物业管理也是 微利行业），但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。 物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务： !" 履行物业管理合同，依法经营； #$ 接受业主管理委员会和小区居民的监督； %" 重大管理措施应当提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可； &" 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门的监督指导。
（四）物业管理服务内容 包括房屋与设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、保安、车辆道路管理及其他 服务项目。
（五）物业管理服务质量 双方可约定具体的管理指标。如房屋、设施设备完好率，维修的及时率和质量合格 率，保洁率，火灾、治安以及交通事故年发牛率等，并且可以参照有关的国家、地区和 行业标准。
（六）物业管理费用 包括物业管理费用的来源、收取方式及支出等。费用来源除住户按约缴纳的公共服 务费、专项特约服务费，还可约定从售房款中按规定比例提取房屋共用部位设施维护费 用等。
（七）维修基金的管理与使用 双方应当依法律规定，在合同中约定物业维修堪金的设立、使用、管理情况，并接 受有关部门的监督。
（八）合同期限 在合同期内任何一方无正当理由不得终止履行合同。
（九）违约责任 双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。
（十）免责条款
（十一）争议解决方式 双方可以约定采取诉讼、仲裁或调解的方式解决纠纷。
（十二）约定的其他条款 双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、合同的更改、补充与终止等。 【案情简介】 王女士于 !""# 年 $ 月购置一套两层复式别墅。在与开发商签订的《房屋买卖协议》 中规定，“整套房屋建筑面积为 !#" 平方米”。!""% 年 & 月，王女士全家搬入新家共渡春 节。但是入住时间不久，有些房间墙体出现裂纹，引起王女士全家担忧，而且严重影响 装修效果，使这套新房看起来像居住过很长时间的旧房。不仅如此，厨房管道出现漏水 现象，影响业主正常休息。出现种种问题后，细心的王女士实际丈量房屋使用面积，按 照相关标注折算成建筑面积仅有 !&$ 平方米。为此，王女士非常气愤，想找开发商解决 问题。但是，开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问。正巧要交物业管理费，王女士 便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法，王女士的这种行为是否合理、合法呢？ 【专家点评】 本案的焦点是房地产开发商、物业管理公司和业主是一个法律关系还是两个法律关 系。 依据《商品房买卖条例》和《物业管理条例》第二十一条的规定，物业管理与房屋 买卖是两种法律关系，业主在购买商品房时与房地产开发商签订房屋买卖合同；而业主 入住后，一般由业主管理委员会代表业主与物业管理公司签订物业管理合同。这里需要 明确的是物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人。而且，《物业管理条例》第 ’ 条明确规定了业主应履行的义务，其中第 $ 项规定：“业主按时交纳物业服务费用。”所 以，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。 但在实践中，这样的界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销的过程中，就物 业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务 工作。 给业主造成这种错觉的原因是很多开发商在售房广告中将物业管理也作为一个卖点 大力宣传，有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚 至将物业管理费、物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就容易 使广大的业主产生这样的认识：物业管理活动是房屋建设、销售的一部分。既然这样， 业主往往认为，自己在居住时遇到的问题当然就可以针对物业管理公司来进行抗争。 此外，由于目前我国物业管理行业的发展刚刚起步，真正市场化竞争与运作、发展 的格局远没有形成，很多物业管理公司往往极度依靠开发商，与开发商有着千丝万缕的 关系。尤其是《物业管理条例》第二十一条规定，业主在购买商品房时，不仅要与开发 商签订商品房买卖协议，还要签订前期物业管理合同。容易造成开发商与其选定的物业管理公司相互勾结。 如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资产纽带关系，那么，房 屋质量若有问题，业主应该可以拒交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵 消。 在物业管理法律关系中，业主是债务人，物业管理公司是债权人，业主应该向物业 管理公司给付物业管理费；而在房屋买卖关系中，由于前期的质量问题或其他问题，开 发商应该向业主给付赔偿或者补偿等，业主是债权人，开发商是债务人。虽然两者法律 关系不同，但由于物业管理机构是开发商的一个部门或者有其他资产纽带关系，业主可 以提出抵消债务的要求。 如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体 ! 则它们之间是相对独立 的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建 设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失，应该按照 合同约定向物业管理公司给付物业管理费。 至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决，通过保修服务来解决。保修服 务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按 照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。
【案情简介】 业主甲某于 "##" 年在某小区购置一套位于一层的房子，房屋装修后一直没有入住， 空调也没有使用。"##$ 年春节期间，小区没有明令禁止燃放烟花炮竹，致使燃放的烟 花进溅到甲某的空调室外机上，其着火被烧毁。甲某认为这是物业公司保安人员失职造 成的，要求他们赔偿，可物业公司说他们没有责任，不予承担。双方争执不下，甲某诉 到法院，以物业管理公司未履行义务为由，要求物业管理公司赔偿损失。 法院经过调查审理，认为甲某的空调室外机着火毁损确系烟花的火星所致，小区物 业公司没有尽到及时抢救的义务。根据《合同法》的相关规定，支持甲某的诉讼请求， 最后双方调解结案。 【专家点评】 本案的焦点是空调室外机着火的真正原因。 明确室外机着火的原因，才能分清责任。着火起因分两种情况：第一，如果是空调 室外机自身的质量问题而引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关 规定，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自 己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互 连带责任的。第二，如果不是质量原因而是外界原因造成室外机着火，除法定的不可抗 力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、 不可避免、不可克服的突发事件，物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措 施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供 完善的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务 的内容之一。尤其是空调室外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的 特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重 点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对室外机造成损害的 话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使 追索权。本案中，空调室外机起火由外力火花所致，小区物业公司没有及时禁止业主燃 放烟花爆竹；而且当空调起火后，没有采取适当措施进行抢救造成业主财产损失。根据 《物业管理条例》第!" 条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防 范工作。”该事实属于小区的保安没有尽看管义务，应该由物业公司承担违约责任。