昌平代理律师全面剖析查封房买卖法律问题

昌平代理律师全面剖析查封房买卖法律问题
北京金标律师事务所昌平代理律师全面剖析查封房买卖法律问题。《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》[1999]执他字第21号：“人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。……”但是是否适用善意取得制度，只对物权行为是否有效有影响，对于房屋买卖合同是否有效并没有直接的影响。
北京金标律师事务所。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”该通知明显是“管理性强制性规范”，且没有明确转让已查封的房屋的合同无效。因此，不能据此认定转让已查封的房屋的合同无效。
北京金标律师事务所。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[2010]458号第九条第一款规定：“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。”
。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……” 买卖已经被法院查封的房屋，属于法律上不能履行的情形（履行期限届满前解封的除外），且此种不能履行会导致合同目的不能实现，可以解除合同。并根据过错承担违约责任（一般而言，买卖已经被查封的房屋的，买卖双方都有过错）。因此，转让已经被法院查封的房屋的合同有效，但是可以解除。