发布于 2016年07月18日
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北京口头租赁合同纠纷律师现实生活中不少租赁房屋者会口头解除房屋租赁合同，最近有当事人反映到：房屋租赁合同约定双方可以协议解除，如果承租方和出租方双方口头协议解除合同，但出租方不承认同意解除过，承租方能否要回履约保证金?承租方是否违约?
律师解释道：如果不能证明口头协议的存在，承租方可能构成违约，如果有证据证明存在口头协议解除合同的事实就能要回履约保证金。根据《合同法》的相关规定，一方需要提前解除合同应提前通知对方，合同自通知到达对方时解除。因一方的解除行为给对方造成损失的，解约方应当承担对方因此而遭受的损失。损失的具体数额双方可以协商解决。协商不能的，可以提请法院或仲裁机构解决。在经济交往中，解除合同的情况是经常出现的，如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决，一定是能够取得双赢的效果。
1.口头约定能成为合同吗？
人们往往错误地将合同理解为“书面合同”，认为只有白纸黑字地写下来的才是合同。其实，除了书面合同以外，合同在日常生活中更多的是以口头合同的形式存在的。例如：我们日常购物时的讨价还价，从法律角度看就是一个订立合同的过程。口头合同和书面合同一样具有法律效力，并且订立过程很方便快捷。只是由于口头合同一旦发生纠纷，很难证明合同当事人的真实意思，因而对于一些较为重大的事项，还是建议尽量采用书面合同。另外，有一些特殊事项，法律规定只能采用书面合同的形式，口头合同是无效的。
2.不宜采用口头合同的情形
合同的形式可以分为要式和不要式。所谓要式合同，是指根据法律要求必须具备一定形式或经过特定手续的合同。要式合同既包括法律规定应采用的书面合同，也包括要求采用鉴证或公证的合同，还包括法律要求必须经过有关国家机关审批的合同。所谓不要式合同，是指法律不要求采取一定形式和手续的合同。根据《合同法》第11条的规定，合同采取书面形式，是指以合同书、信件以及数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。口头合同属于不要式合同，是指当事人以语言为意思表示、而不用文字表达合同内容的合同形式。在法律未规定必须采用书面形式的情况下，只要当事人协商一致，都可以采用口头形式。口头合同在即时清结的交易中非常普遍。其特点是简便易行，但其不足之处在于发生合同纠纷时难以取证，当事人孰对孰错很难划分。因此，《合同法》征求意见稿原本规定，不动产转让合同，应当采用书面形式。涉外合同、价款或者报酬10万元以上的合同，除即时清结的以外，应当采用书面形式。法律规定应当采用书面形式订立合同的，依照其规定。但是，鉴于我国东西部、城乡经济发展的不平衡，例如10万元在深圳、上海的经济往来中不属于数额巨大、而在经济欠发达地区却属于数额巨大，因此《合同法》第10条修改了征求意见稿的规定，改为：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。因此不动产转让合同、涉外合同、价款或报酬在当事人认为数额巨大、不能即时清结的合同都不宜采用口头形式，否则发生合同纠纷时举证困难。