[摘要](典当咨询电话：*** ***) 房地产开发的利润究竟有多高？至今还是个迷。但有一点非常清楚，就是决不能听开发商自己所说。
房地产开发的利润究竟有多高？至今还是个迷。但有一点非常清楚，就是决不能听开发商自己所说。
房地产开发的程序是这样的：先是购买土地，然后将土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并为之办理按揭贷款。开发商依靠购房者首期付款和银行给购房者的按揭贷款，逐步资金套现。其中，影响房地产商利润的主要因素是土地受让成本，但土地受让成本究竟多少一直是迷蒙的“黑洞”。其实，开发商真正投入的资金并不多，如果运作得好的话，其盈利率就非常高。
人们时常听到开发企业的老总说，他们开发楼盘成本投入就有几个亿，局外人往往意会建楼成本即是开发商的投资总额。其实并不是这么回事。开发成本并不等于开发商的实际投入，计算成本和利润也要透过现象看到其本质。
我们不妨举个例子来加以说明：如一家房地产企业用5000万元买土地使用权，后又经自己的子公司“炒作”到1亿元的土地价，加上基础、土建、配套等开发楼盘总投资为5亿元，销售后利润为15％，（不算高）即7500万元；加上“炒地皮”虚无的5000万元打进成本，实际利润已是1.25亿元；现在大部分开发商并非一次付清土地费用，楼盘也要建筑商垫资建造；用部分贷款还建筑商，部分贷款用于滚动开发，有些开发商到售楼尾声，土地费用仍未付清。这就是不少购房居民迟迟拿不到产权证的原因所在。事实上这家企业实际投入的资金仅仅是5000万元，或许连这个数字也不足。表面上的利润是15％，而实际获利却是投入的1.5 倍。当然，用此类“炒地皮”方式投机运作的企业仅是个别。但即使不经“炒地皮”，如果是先前就拿到土地使用权的，其实际利润与投入之比，也达到30－50％。
据知情人士透露，目前房地产开发盈利率可以达到30％至50％；而且越是建造高档房，获利越高，甚至可以高到100％以上。这就是房价为什么降不下来的主要原因；这也就是为什么有那么多企业进入房地产行业的根本原因。如果真如开发商自己说的那样，“利润薄得快做不下去了”的话，怎么还会有那么多企业去自投罗网！
业内专家认为，抑制房价不合理上涨的最有效举措，是大规模建设和推出普通商品房。那么，大规模建设和推出普通商品房，对抑制房价能产生多大的影响呢？请看事实：1999年，北京大规模建设经济适用房，导致商品房价格每平方米平均下降了700至1000元。去年，北京兴建了一大批的经济适用房，也使整体房价有了明显的回落。今年北京仍将继续在南城等地区兴建大批经济适用房，以降低北京的整体房价。最近，上海也有1000万平方米的重大工程中低价配套住宅逐步兴建，相信对抑制上海的高房价，也能起到积极作用。由于老百姓翘首以盼的较低价位普通商品房，比目前市场上的商品房每平方米要便宜500元左右，业内专家认为，大规模推出普通商品房，将能比较有效地抑制目前房价的不合理上涨。