长沙土地抵押贷款，农村产权抵押贷款试点运行

   探索农村资产资本化新路

 

    天津作为沿海城市，水域资源丰富，都市渔业发达。现有的62万亩养殖水域，经济价值极大，是水产养殖业最为重要的资产。但是，长期以来，由于存在多种障碍，水域滩涂资产不能抵押、不能贷款，造成很多水产养殖者“守金山，吃穷饭”，发展受到严重制约。有相当数量的养殖企业，以养殖高端水产品为主，资产规模大、经营情况好，市场前景十分看好，资金需求量很大，但由于缺乏担保资源，只能依靠个人信用或商品房抵押获得金额极少的贷款，远远满足不了资金需求。有的企业主甚至靠借高利贷周转，或让亲戚、员工从银行申请小额信用贷款后集中使用，也即借名贷款，不仅制约了自身发展，也给银行造成很大潜在风险。

 

    为尽快盘活水域滩涂资产，解决水产养殖业资金难题，天津银监局、天津市农委联合出台了《天津市水域滩涂养殖权抵押贷款指导意见》，支持借款人以其自有或第三人依法有权处分的水域滩涂养殖权、鱼虾等水生动物所有权、水域滩涂上的建筑物及其他设施作为抵押物向银行申办贷款。该项业务试点工作启动后，受到全市银行、企业的广泛关注。

 

    多方合力

 

    水域滩涂养殖权抵押融资破冰  

 

    2013年6月，天津市工厂化海水养殖龙头企业--天津立达海水资源有限公司与400多个养殖专业户共同发起设立水产养殖专业合作社，拟启动现代水产养殖示范园区建设项目，进行海珍品工厂化养殖、工厂化苗种繁育和水产品仓贮与精深加工。为此，向天津滨海农商行申请水产养殖园区基础设施建设项目贷款1.4亿元，贷款期限8年。

 

    滨海农商行在贷前调查中发现，贷款企业资信条件较好。但企业除了拥有1200多亩土地（水域滩涂）的使用权和附着其上的水域滩涂养殖权外，没有其他担保资源。而且，水域滩涂的土地性质为设施农用地，无法办理抵押他项权证；水域滩涂养殖权可以抵押贷款，但天津尚无先例，缺乏专业的中介机构评估抵押物价值，抵押登记环节也存在较多技术性难题。

 

    2013年9月，天津银监局、市农委、市水产局、滨海新区农业局、滨海农商行与借款企业召开专题会议，研究解决水域滩涂养殖权抵押贷款落地问题。会议决定：一是鉴于土地与其上的水域滩涂养殖权不可分割，土地与水域滩涂养殖权一并抵押；二是在滨海新区农业局办理水域滩涂养殖权抵押登记，土地不办抵押登记，但须将房地证、水域滩涂养殖权证原件交给银行；三是对水域滩涂养殖权的价值认定，由借贷双方参考土地评估价值协商认定，但不得高于土地评估值（最终确认为2.6亿元）。

 

    在各方大力支持下，天津立达海水资源有限公司最终顺利拿到贷款，解决了多年来资产多、贷款难的矛盾，获得了宝贵的发展资金，也为天津水域资产资本化提供了有益经验。

 

    前景广阔

 

    仍需解决五大问题

 

    农村资产资本化是市场经济发展的必然趋势，也是我国农村经济改革的内在要求。近年来，天津积极推进水域滩涂养殖权、林权、农业设施所有权等抵押融资，农村资产资本化取得重大突破，有力推动了“三农”发展。但是，以水域滩涂养殖权抵押贷款为例，要全面推广，仍需解决5大问题。

 

    一是确权颁证。部分地区出于征地拆迁的便利性考虑，不给农民、农企办理水域滩涂养殖权证，或者办理权证扣而不发，或者确权发证但把权属期限压缩得很短（如2-3年）。建议加快推进农村产权确权颁证工作，解决农民“抵押无据”的难题。

 

    二是抵押登记。政府部门未明确专门的部门、人员为农村产权抵押融资办理抵押登记，银行无法取得他项权证。建议尽快完善抵押担保服务体系，有效保障权利人合法权益。 

 

    三是价值评估。由于缺乏专业的农村产权价值评估中介机构，很多银行难以确定抵押物实际价值，不敢开办相关抵押融资业务。建议鼓励发展农村产权评估中介机构，或支持银行对小额抵押贷款采取灵活、简便的抵押物评估办法，解决“评估难”的问题。

 

    四是流转处置。农村资产由于可流通范围较小、处置变现受限较多，很多银行担心一旦贷款违约，难以处置抵押物回收贷款。建议加快发展农村产权交易市场，出台相关司法保障意见，解决银行后顾之忧。