发布于 2017年03月31日
看房主要包括实地查看房屋的基本状况和对房屋产权的核实调查。这是规避签约风险的重大步骤。但是，在实际房屋交易过程中很多买房人往往关注到了第一点，即实地查看了房屋的位置和内部结构，却往往忽视了对房屋产权的调查核实。而第二点恰恰是法律风险高发点。在现实交易中，由部分产权人签订房屋买卖合同最终毁约引起了许多纠纷。
张先生和王女士是夫妻，在北京有一套三居的房子。2008年受金融危机的影响，北京房价大跌，王女士遂想将其转让出去。陈女士由于小孩上学便利，看重此房屋，遂通过中介与王女士签订了卖屋买卖合同。陈女士交了5万元定金，并在合同中约定一个月后办理房屋付款和过户等相关手续。然而，王女士一直以在外地为由迟迟不协助陈女士办理过户手续。但是一年后，房价上涨，相比一年前翻了几倍，王女士遂以丈夫张先生不同意其卖出为由毁约，陈女士不服起诉至法院。
律师评析根据我国《合同法》和《民法通则》的相关规定：房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了部分产权人的合法利益而归于无效。
在本案子中张先生作为夫妻共同所有房屋的部分产权人，在买卖合同上没有签字，因此，买卖合同属于效力待定合同。然而，事后王先生拒绝追认此合同，最终合同因为王女士无权处分且得不到有处分权人的追认而无效。最终，法院判决该买卖合同无效。
王女士在买卖房屋的过程中存在缔约过失，应当承担缔约过失责任。在房价高涨的现实下，卖房人往往更愿意承当数额较少的缔约赔偿责任，而将房子另外卖给第三人以期从中最大限度的获得收益。因此，在二手房买卖中，买房人作为相对弱者，利益容易被侵害，应该在合同签订前对房屋产权进行详细的的核实，核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。这样才能够有效地避免出现部分产权人签订合同最后却因为房价上涨而主张合同无效的情况，从而有效地保障买房人的合法权益。