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跃层住宅和复式住宅的区别及面积计算指南

一、跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系2层；一

般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、

书房、卫生间等，如望京A5区。

二、复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可

在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限

的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法在香港的住宅设计

中有一些例子，是适应其用地、空间极其缺乏的情况而出现的。

复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底 层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一

侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下

面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间），和底层之间有视线

上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分离，只通

过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。

在北京市的住宅建设中，很少有做到真正意义上的复式住宅的，常见到的

是在住宅楼顶层，利用屋顶或坡屋顶空间向上跃半层，这样的住宅该如何界定 呢？简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层住宅；如果上下两层在同

一空间内，也就是说从下层室内可以看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，应

称为复式住宅。

其实对于使用者来说，不论住宅的名称如何界定，面积才是他们真正关心的内容，

三、计算这两类住宅的面积方法是：

跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面

积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照

北京市城乡规划委员会和城乡建设委员会1997年颁发的《北京市计算住宅使用 面积的规定》进行计算，其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准：

利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺、采光、通

风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：

1、使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）；

2、使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米

（含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2.1米（含）部分净面积的2倍计

入使用面积。

复式住宅的面积计算也参照同一标准。如果夹层面积部分满足上述条件，

应计入使用面积

家居别墅风水的环境和位置

人居两旺之别墅风水

住宅(阳宅)的环境位置非常重要，有些位置之所以令人一到此处即有舒适安逸之感；前有明堂财气、后有文昌官气，吉利祥和,是因为好的住宅除朝向好，道路交通畅顺方便,环境位置佳外，并且格局四正，搭配合理，视野宽阔，采光通风，充满生气活力。然而，以下的十一种位置最好不要建造住宅,也最好不要购买这些地方的楼盘作住宅。

1. 是立交桥旁，因为立交桥旁的交通并不方便,而且高速通行的车辆产生的噪音和涡旋气流会对居住者产生伤害,当然也会对建筑物的风水财气产生产极大的冲断作用，对住户身心健康及财运官运都不利。

2. 是交叉的大道旁，因为大道的交叉处产生的影响力和立交桥处差不多，而且还会尘土飞扬，居住于此，日常起居都不得安宁。

3. 是高压电塔和电台电视塔旁，因为这些地方会产生很强的电磁波，如果人体长期接触这种较强的电磁波，就会使人的神经系统和免疫系统受到破坏，可能会引起多种较严重的疾病。因此，这些地方最好不要居住。

4. 是加油站旁，加油站是火灾隐患和车辆往来噪音很大，会使居者烦躁不安。

5. 是位于玻璃幕墙对面。住在玻璃幕墙的倒影中是对人有一种压抑感，其次阳光反射，形成光污染，对人体健康非常不利。

6. 是阳台或主卧室不可正对大路呈一条直线，否则房屋会受到道路的冲煞，对健康不利。

7. 是阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角，就像一个楔子，打进住宅中心，风水学叫尖刀煞，居住在这种住宅里会使人觉得难以忍受，心情很差，当然会对健康产生不利的影响。

8. 是建在靠近铁路旁的住宅。火车的速度很快，高速来往的火车会产生很强的气流旋涡，并且气笛鸣叫，使人不能安宁，对人身体健康不利。

9. 是住宅的周围建筑都很高，自己的住宅很小，向外视野被遮蔽，使人有被围困之感，发展将受到严重影响。

10. 是住宅的阳台及窗外不可看到坟场、墓地等不洁之物，或者面对工厂烟囱，则居住者的心理会到较大受影响，甚至会经常作恶梦，对健康不利。

11. 是住宅不可离松软的山体太近，因为松软的山体可能会在大瀑雨时滑坡，可能会产生严重的后果。

12. 要想选择一个好的住宅位，必须按照了解自然、利用自然、改造自然、顺应自然的四大原则。一定不能粗心大意，要将周边环境仔细看清楚，以做到一目了然，胸有成竹。

别墅外墙的材料选用常识

人们一提到别墅，最先想到的还是18世纪莱茵河畔幢幢灰白的尖顶“城堡”：在绿树和墨绿色的河水衬托下散发着低音音韵般的旋律；或者美国西部带有些浮土的灰色 “人家”，这种建筑给人以尊严和稳重的感觉；似乎只有这类造型与色调才是别墅应有的模样。 其实，这是数百年以来社会的阴郁与科技不发达的产物，无论室内几多豪华奢侈，在外面的人看来，始终是没有生命的“围子城”。在人类掌握并利用了色彩涂料的那天起，固有的、缺乏想象力的外墙色调模式已经成为了“古董”。而今天的欧洲与美洲、澳洲，绚丽色彩的别墅在平原与山腰间随处可见，为眼力所及的观者展现着多彩的享受情调。

别墅的外墙由材料的不同可以分为砖式、涂料式和外挂板式外墙。而现代的新材料应用又将这三种外墙材料细化。

外挂板式别墅外墙

外墙装饰挂板是一种新型装饰装修材料。所有构件均由PVC外加添加剂经过混搅、加热、挤出、辊压成型等一系列工艺制作而成。外挂板式外墙可以依据板式的不同，造成各种不同的视觉效果。

1、 仿木横条装饰板

俗称鱼鳞板，面料与基材通过共挤复合而成，能抗紫外线、耐酸碱、耐腐蚀，表面可有不同的木纹机理效果，质感均匀逼真，色泽优雅，是一种风行于北美地区的最广泛的外墙装饰建材之一。

2、仿石挂板

其实，它是注塑件，面层为抗紫外线高级涂料，颜色有砖红、土灰、墨绿等多种选择，质感强烈，具有逼真的斧辟石效果。其规格为１０００x508，可任意裁剪，无须专用工具与技术。安装速度比拈贴天然石材快１００倍，拆卸与清洗都非常方便，而且无须破坏建筑物原有墙面，适用于临时房屋和永久性房屋的外墙裙装饰，柱角装饰或室内装饰。

3、仿木瓦饰板

一种充满怀旧风味的仿木瓦装饰板材，注塑件，木纹肌理效果逼真，有深灰、柚木色等多种颜色可选。面层涂料能抗紫外线,耐久性强，其古朴原始的装饰效果，赋予装潢设计师以丰富的想象素材。它不但适用于别墅外墙装饰，更可满足酒吧餐厅等室内装饰的需要。

4、仿砖饰板

面层为抗紫外线高级涂料的注塑件，质感逼真、砖块排列自然，外饰涂料还能耐老化、耐腐蚀。尤其是安装速度极快，比传统拈贴面砖快90倍，无须拆除原墙面装饰材料，省时省力。除了可以作为别墅墙裙装饰外，还可广泛用于老建筑的大面积外墙面翻新。

5、装饰百叶

北美流行的窗立面装饰件，由挤出件组装而成。窗扇制作精细，尤其是通过共挤工艺之后，不仅面层颜色多样，而且耐老化性能优异。装饰百叶窗是一种最能体现传统建筑风格的装饰符号。

TIPS：外挂板外墙的4大优点：

1、装饰性好

由于挂板表面仿木纹等图案各异，颜色丰富多彩，线条清晰明快，具有欧美流行的现代感，特别适用于别墅、公寓及旧楼改造等。

2、使用范围广

本产品耐严寒酷暑，经久耐用、抗紫外线耐老化。对酸、碱、盐及潮湿地区的耐腐蚀性能特别好。

3、节能性高

在挂板内层可极为方便的安装聚苯乙烯泡沫材料，使外墙保温效果更好。聚苯乙烯泡沫材料象给房屋穿上一层“棉衣”，而外墙挂板则是“外套”，房屋冬暖夏凉，节能性很好。

4、安装方便

一栋200平方米的别墅，一天即可安装完毕。外墙挂板工程是目前为止最省工省时的外墙装饰装修方案。出现局部破损，只需更换新挂板，简单迅速，维护方便。

别墅外墙涂料

长期以来许多建筑物外墙都采用贴装保温板来对房屋进行保温，但是在涂刷外墙涂料一段时间后，由于保温板热胀冷缩运动的因素，涂刷过外墙涂料的墙面便会产生裂纹。但现代的新型涂料已经改变了其原有的特性，外墙抗裂纹漆的出现使越来越多的别墅使用外墙涂料，因为只有外墙涂料才具有各种鲜艳的色彩，这是其它材料所不能比拟的