长沙房产抵押贷款不动产的物权变动与动产的物权变动准则比较

    不动产的物权变动与动产的物权变动准则比较  

不动产物权变动的基本准则:  

《物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。根据这条规定，不动产登记采用生效主义，即不动产的物权变动不仅需要当事人的法律行为或其他法律事实，还需要登记这个法律事实才能完成不动产物权的变动。    《物权法》第九条规定的“法律另有规定的除外”主要是个别不动产他

物权的变动已登记为对抗要件的情形：（1）土地承包经营权自主土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消失的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定看，宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。    另外，非法律行为发生的不动产物权变动也不要求已登记为生效要件：（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消失的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自实施行为成就时发生效力。（4）上述三种情况的物权变动虽不以等级为生效要件，但获得权力的主体在处分该物权时，仍应担依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。    不动产物权的登记规则不动产物权登记地点、登记方式等的具体规则是：（1）登记地点。不动产登记，有不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。（2）登记簿和权属证书。不懂产权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记簿上的登记手续后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（3）更正登记与异议登记。更正登记是为了彻底消除登记权利与真正权力不一致的状态，避免真正权利人因为不动产登记簿上不真实的记载遭受损害。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（4）预告登记。《物权法》为了保障不动产买卖合同中买受人的合法权益，专门规定了预告登记。预告登记后，债权消失或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的预告登记失效。（5）不动产买卖合同与登记。在不动产买卖中，买卖合同的效力与办理等级没有必然联系。（6）登记机构禁止作为的行为。为了办证登记的真实性，约束登记机构行为，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；‚以年检等名义进行重复登记；ƒ超出等级职责范围的其他行为。  动产的物权变动  《物权法》第二十二条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，
但法律另有规定的除外。  另外《物权法》第二十四条规定，船舶、航空器和机动车等贵重动产的物权变动采取登记对抗主义。因此船舶、航空器和机动车等贵重动产以交付为物权变动的要件，但登记具有对抗效力。因此当事人交付后没有办理登记，虽取得该贵重动产的物权，但该无权不能对抗善意第三人。  交付是指将物或提取标的物的凭证转移给他人占有的行为。交付通常指现实交付，即直接占有的转移。但以下几种交付方式，发生与现实交付同样的法律效果：  1. 简易交付。所谓简易交付，是指动产无权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，无权在法律行为生效时发生变动效力。  2. 指示交付。所谓指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三任占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实支付。  3. 占有改定。所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实支付，并在双方达成物权让与合意时，视为已经支付。