[摘要]长沙污水处理工程为您分享公寓可落户，今年最有诚意的调控，必须给长沙点赞
公寓这种房子，关心房地产的人应该都非常熟悉。最近长沙公寓落户的消息，引起大家的关注。长沙在回复中明确：只要你有公寓的购房合同或产权证，全家都可以落户长沙。
为您分享公寓可落户，今年最有诚意的调控，必须给长沙点赞
公寓这种房子，关心房地产的人应该都非常熟悉。最近长沙公寓落户的消息，引起大家的关注。长沙在回复中明确：只要你有公寓的购房合同或产权证，全家都可以落户长沙。
公寓，一般盖在商业用地和综合用地上，前者土地使用年限是40年，后者是50年。综合用地稍微复杂一点，一般有两种情况。第一种是不动产有多种用途，但使用者只有一个；第二种是多种用途的不动产可以分割，但产权分为多人或单位，比如一栋建筑，下面是底商，上面是住宅的建筑。
对于公寓，除了40年，还有一种70年的，70年之所以被定义为公寓，往往是因为光照时间达不到住宅的标准，但用地仍然属于住宅用地，所以衍生出这种70年产权的公寓。需要明确的是它名义上属于公寓，但根据土地性质，仍然属于住宅，落户是没问题的。
今天我们要聊的，就是纯粹的40年或50年产权的公寓。由于土地性质的缘故，绝大部分城市都是不接受户口落在公寓上的。实际上，由于住宅调控不断加码，大量上马公寓项目成为开发商抵御调控稳住营收的重要方式。
过去的四五年中，公寓这种产品在一二线城市的供应量迅速增加，虽然是商业不可落户，还有居住成本偏高，单价偏高等种种缺点，但开发商们非常懂得市场，知道公寓应该卖给谁。
比如2016-2017年，北京公寓产品最火的时候，不少搭配在住宅项目中，虽然地段较远，但也紧挨着地铁布局，单价虽高，但户型极小，总价门槛不高，对于着急买房的刚需来说还是有吸引力的，而且对于投资客也非常有吸引力，户型小不限购好出租，更有很多刚需愿意接盘。
只不过由于公寓产品蔓延过快，变相削弱了住宅调控的效果，最后北京上海深圳广州等城市开始调控公寓。限制个人购买公寓，企业购买的公寓不得交易给个人，公寓产品的设计不得仿住宅样式，不得分割等等。自此，公寓市场明显降温，北京的二手房市场，中介已经基本不会代理公寓，公寓价格远低于同地段住宅，除了出租，交易价值非常低，普通刚需已经不再愿意购买，投资客亏损的也不少。
以上聊了一些公寓产品的过往，回到长沙公寓落户这件事上，为什么大部分城市都不敢动，甚至从未想过买公寓可落户这回事，而长沙却敢开这个口子呢？
我们要明白一个主线逻辑：放松都是因为楼市有下行压力，收紧都是因为楼市过热。长沙也大抵如此。
那么长沙市场的公寓到底表现如何？
长沙公寓的崛起也是因为住宅的限购，长沙房价在二线城市当中属于洼地，但长沙限购还算即使，住宅价格没能疯涨，但价格洼地仍在，投资需求仍在，开发商显然清楚投资需求，转而开发公寓产品，后续实际表现也印证了开发商的判断。2017年开始，长沙公寓市场成交量达到了97万平米，一度供不应求，价格破万。到了2018年，公寓供应量更是达到了160万平米，成交量也达到了120万平米。
各大开发商都试图通过公寓打开销售局面，结果呢，公寓盖得越来越像住宅，有的更是超出住宅的规格，这在面积上表现得最为明显，最早也是30-50平米的开间，现在已经出现了450平米甚至超过1300平米的超大型公寓，令人瞠目。
对于二线城市来说，公寓产品的井喷，至少会带来三个重大问题。
其一是公寓热销很容易透支需求，在政策允许的范围内，开发商都是追求利益最大化的，大家抢着收割需求，后续需求培育需要很长时间，一旦接档跟不上，波动就会加剧，小周期频繁出现，这对于稳住市场的诉求是不利的。实际上现在，长沙公寓产品已经开始滞销，打折盘频繁出现，目前整体去化周期高达20个月。
其二、公寓切走大量原本打算购买住宅的刚需，公寓不限购，长此以往，楼市需求透支会愈演愈烈，后续住宅价格也很难稳住。
其三，对于正在吸引人口的长沙来说，不少年轻刚需都买了公寓，而不给落户，后续扎根下来，衍生出的子女入学等中长期问题会越来越多。又或者，人来了又走了，这更是不能接受的。
长沙必须要在有所决断。放开公寓落户，便是方式之一。当然，也有人会说，为什么不能限制公寓市场呢？
因为现在的情况不允许。
一是上面说了，公寓市场已经出现下行苗头，再行打压，市场波动风险加剧。
二是公寓产品收割了大量需求，影响了住宅市场新房和二手房的交易，现在表现都不好。
三是很多人已经买了公寓，他们是打算来长沙奋斗的，如果直接堵住，后续麻烦就不仅限于房地产了，社会，人口，产业等层面都会被波及。一线城市有强大的人口虹吸效应，有限制的底气，但二线城市就不一样了。
造成现如今这种局面，原因是多方面的，至少我觉得长沙希望稳住住宅价格，对上面有个交代，又希望公寓的接力来对冲一部分调控给楼市带来的下行压力。房地产终究还是支柱。
一句话概括，长沙公寓可落户，不过是楼市调控的产物。只不过长沙选择的不是两头堵，而是根据形势合理妥协。
公寓的爆发，长沙出现了，大概率也只会出现这一次，给市场兜底，是一方面诉求，但不会鼓励公寓继续发展。
后续调控会弥补，公寓可落户大概率还会执行下去，但长沙不会希望通过允许公寓落户来鼓励公寓市场继续发展。后续会通过各种方式，比如在土拍规则上，在规划上，限制公寓产品供应，从而引导大家回归购买住宅。
势成骑虎，但必须要面对，将购房者挤压至公寓市场稳住了楼市，至少又能给予他们以住宅购房者的同等待遇：购住宅可落户，购公寓可落户。
在当前这种氛围中，做出这样的决定不容易，长沙依然值得赞赏。但长沙大概率只是个案，不是所有城市都有这种魄力的，效仿和复制的可能性很低。
对于刚需来说，买公寓还是买住宅，落户都是绕不开的话题，这对定居安家子女教育有重要影响。公寓也能落户，实际上替代了租房，起到了缓冲作用，也有助于稳住住宅价格。