：多地总结宅基地变革试点经历 宅基地使用权铺开可期
导读
从各地经历来看，宅基地“三权分置”试点一年来，在全国各地已有地方展开了开始测验。相关农户可从使用权流通中取得租金、股息、盈利等多项收入。
“三块地”变革进入倒计时，作为其间最受重视的一部分，宅基地怎么铺开？
21世纪经济报导注意到，11月以来，江西鹰潭、浙江温州、丽水等多地，开始总结宅基地变革试点经历，使用宅基地一切权、资历权、使用权“三权分置”变革试点，在不违背中心“城市居民不得购买宅基地”的底线下，进行了多种测验。
不断放松与不变底线
一向以来，宅基地相关变革，被认为是在“三块地”变革中，相对最为滞后一部分。
21世纪经济报导注意到，近年来，中心及各级主管部门对宅基地的政策放松力度，正在不断加大。
2016年，原国土部等五部委发布《关于树立城镇建造用地增加规划同吸纳农业搬运人口落户数量挂钩机制的施行定见》，提出要结合乡村宅基地制度变革试点的要求，答应进城落户人员在本团体经济安排内部自愿有偿退出或转让宅基地。
2017年末，原国土部印发《关于支持深度贫困区域脱贫攻坚的定见》又提出，答应深度贫困区域能够探究乡村团体经济安排以出租、合作等方式盘活使用空闲农房及宅基地。
2018年1月，原国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上提出，要完善农人搁置宅基地和搁置农房政策，探究宅基地一切权、资历权、使用权“三权分置”，落实宅基地团体一切权，保证宅基地农户资历权和农人房子财产权，适度放活宅基地和农人房子使用权。
11月19日，国家发改委印发《关于总结推广第二批国家新型城镇化综合试点阶段性成果的通知》则在宅基地“三权分置”的基础上再次着重，要鼓舞盘活使用搁置宅基地和房子。
一起，跟着宅基地使用权流通在试点区域进一步推开，“城市居民不得购买宅基地”这个一向以来宅基地变革的底线虽然未有松动，但表述方式有所改动。
11月初，最高人民法院发布《关于为施行乡村复兴战略供给司法效劳和保证的定见》提出，关于违规违法买卖宅基地、违反土地用途管制、工商企业和城市居民下乡使用乡村宅基地建造别墅大院和私家会馆的行为，依法确定无效。
明显，关于城市居民使用宅基地使用权做非别墅大院和私家会馆的其他合规用途的，定见并未表示对立。
对此，全国政协经济委员会副主任杨伟民近日在参加活动时呼吁，“答应乡村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，他的收入能够用于在城市购房的初始资金，一起答应城市人下乡购买他们宅基地使用权。”
杨伟民指出，目前乡村空置宅基地有3000万亩，相当于目前一切城市建成区的37%，比城市目前一切的住宅用地的总量还多。因此，拿出一小部分乡村空置的宅基地转为城市居住用地，能够大幅度降低地价，“应该赋予农户对宅基地充沛的用益物权，能够长租、流通、抵押、承继。”
中国社科院乡村发展研讨所研讨员李国祥通知21世纪经济报导，中心一向坚持“城市居民不得购买宅基地”的底线，与我国城市化进程不彻底、不稳定有关。我国特有的农人工现象，使得我国的常住人口城镇化率高于户籍人口城镇化率。但关于这些农人工而言，并没有享受到与城市人口相同水平的福利保证，比方职工养老保险和保证性住宅等，在这种情况下，宅基地实际上承担了农人工的住宅保证作用，为进城农人工起到了“最后的退路”作用。
各地“三权分置”
从各地经历来看，宅基地“三权分置”试点一年来，在全国各地已有地方展开了开始测验。
以浙江丽水为例，当地已确权登记乡村宅基地42.32万宗，约有16.2万宗乡村宅基地处于搁置或半搁置状况，约占宅基地总数的1/3，搁置宅基地面积约4.5万亩，宅基地搁置情况严重。在展开了宅基地三权分置试点后，丽水通过“三权分置”，全市现已处理“宅基地及房子使用权”证书27本，处理抵押登记9宗，贷款金额220万元。相关农户可从使用权流通中取得租金、股息、盈利等多项收入。
而此前一些区域曾推出单纯的宅基地退出试点，作用并不抱负。2016年6月，安徽省发布《关于去库存促进房地产商场稳定发展的施行定见》，对农人自愿退出宅基地给予钱银补偿。
有安徽土地研讨人士通知21世纪经济报导，这一套买卖和补偿机制，施行作用不甚抱负。关于进城购房农人而言，由于宅基地入市预期可能性和远高于补偿价格的潜在价格，使得退还和买卖宅基地的积极性不高。而关于本团体经济安排内部的宅基地潜在受让人而言，一方面拥有受让资历的农户不多，另一方面传统的宅基地请求过程并不需求花钱。没有外部资本的引进，转让两端的积极性缺乏，使得宅基地在同一团体安排内部的流通很难。
因此，宅基地“三权分置”，让农人能够在保有一切权和资历权的条件下流通使用权，将宅基地用作支持乡村民宿、养老休闲、文化教育等产业的形式，成为一些试点先行区域的主要形式。
不过，上海交通大学城市科学研讨院院长刘士林看来，这也需求量体裁衣，关于大城市周边和东部发达区域，对宅基地的需求可能较大，使用权流通的可能性也更大，但在中西部区域，城市化水平低，对宅基地的需求小，即便进一步开放宅基地流通，对当地城镇化水平进步的作用也有限。
而李国祥则研讨发现，在浙江等东部省份，试点探究农人权益自愿有偿退出机制的过程中，农人往往愿意退出宅基地而不愿意退出承包地，由于这些区域宅基地价值高、退出收益高，而保存承包地则保存了生产工具，一起当地城网密布，一些小城镇间隔承包地间隔不远，也方便了农人在没有更好工作选择的时候持续务农。