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兰州太阳能路灯厂家为你分享房地产企业快要“活不下去”了吗

发布于 2018年09月30日

[摘要]近日,万科董事长郁亮在一次内部讲话中表示,房地产行业的转折实实在在到来了,要以“活下去”为最终目标。地产龙头尚且如此悲观,房地产企业真的快要“活不下去”了吗?
近日,万科董事长郁亮在一次内部讲话中表示,房地产行业的转折实实在在到来了,要以“活下去”为最终目标。地产龙头尚且如此悲观,房地产企业真的快要“活不下去”了吗?
如果仅从最近的业绩来看,似乎还看不出房地产企业的困境。今年上半年,A股房地产上市公司的净利润同比增长了四成,龙头股万科的净利润也增长了25%。房地产企业看上去依然繁花似锦,万科的郁亮为何出此惊人之语,要以“活下去”为最终目标?

如果说有什么导致房企活不下去的致命伤,那一定是资金和负债压力。众所周知,房地产是一个高负债的行业,国内龙头地产公司的负债率基本上超过80%,恒大的负债率是82%,万科的负债率是85%,碧桂园的负债率是90%,融创的负债率91%,这些龙头房企们,几乎都将高杠杆资金用到了极致。

这种高负债经营模式,对于房企的资金周转和融资能力提出了极高的挑战,如果运转顺利,房企就能够以极小的自有资金撬动极高的利润回报,但是一旦资金链断裂,今天还看似风光无限的房地产巨头,明天就有可能遭遇灭顶之灾。孙宏斌的顺驰,宋卫平的绿城,都曾经因为资金链断裂被迫“卖身”,王健林的万达也不得不断臂求生。所以万科以“活下去”作为最终目标,对于房地产企业而言绝非耸人听闻。

虽然当前房地产市场还算不上已经入冬,但是从销售增速来看,已经让开发商们提前感受到了寒意。统计局刚刚公布的今年前8月房地产销售数据,商品房销售面积同比增长4.0%,看上去仍处在上升阶段,但如果和过去两年对比,增速已经严重放缓。2016年和2017年同期销售面积增速分别是26%和18%,如果按照这样的趋势,随时都可能进入负增长。事实上,部分城市的销量早就进入了负增长,北京今年前8月的销售面积下跌超过30%。

在高负债模式下,开发商快速实现销售回款是保证资金链正常运转的关键所在,一旦销售速度放缓,开发商的资金链就有断裂的危险。如果想要维持资金链的正常运转,开发商必须加强其他融资方式,以弥补销售放缓带来的资金缺口,但不幸的是,在当前市场环境下,房地产企业的融资成本还在显著上升,给房企带来了另外的打击,这反过来又要求房企通过快速销售回款减轻融资压力,由此形成了一个资金链死结。

除了资金层面的压力,房企之所以感受到生存压力,更深层次的原因还在于感知到了前所未有的政策寒冬。过去十年来,国内房地产经历过两次低谷,一次是2008年金融危机爆发,国内房地产量价齐跌,很多城市的房价跌幅都超过了20%甚至更多,另外一次是2012年,当时楼市成交量急剧萎缩,商品房销售面积持续保持负增长。

这两次房地产回调的压力其实大大高于当前这一次,但是从房企的情绪来看,在前两次危机中,房地产企业虽然也是备感压力,但是对于行业前景基本上还是积极乐观,这一次房地产行业的调整幅度远不如前两次,但整个行业都弥漫着前所未有的悲观情绪。

不仅万科喊出了“活下去”的口号,其他很多大型地产商也开始谋划转型,恒大高调进军汽车业,碧桂园也计划将机器人打造成核心业务,甚至多家开发商开始为公司改名,名称中不再出现房地产的字样。为什么开发商们会悲观至此?

开发商们对于政策的变动一向极其敏感,房地产企业之所以集体悲观,除了行业自身冷暖之外,他们第一次感受到政策层面对于房地产企业不再呵护有加。过去20年来,房地产长期被视为国民经济的支柱产业,可谓集万千宠爱于一身的宠儿,虽然在房价过热时也屡有调控,但只不过是溺爱过度后的小小拍打,每次调控打压之后,只要经济出现下行压力,房地产总是被赋予稳增长的重任,政策层面大幅放松,房价很快再度上涨,房企迎来新一轮好日子。

从过去十年房地产行业的两次危机来看,2008年金融危机导致房价大跌,各部委很快就联合救市,购房契税、首付款和贷款利率等快速下调,楼市很快再度迎来大幅上涨。2012年那一次楼市低迷持续了2年时间之后,到了2014年,楼市紧缩政策全面转向,地方政府取消限购,央行大幅放松房地产信贷政策,这一次放松的结果,就是导演了2016年楼市那一轮最疯狂的上涨。

但是这一次,过去屡屡被验证的“打压之后必放松”的模式似乎开始失效了。随着中美贸易战不断升级,稳增长的压力前所未有,但即便如此,政策层面也丝毫没有重启房地产引擎的迹象。虽然紧缩的货币政策已经开始放松,但央妈放出来的水并没有太多泽被楼市,个人房贷利率仍然保持上升势头,甚至住房公积金制度也开始收紧。

和房地产形成鲜明对比的是基建。作为中国经济传统的两大引擎,基建和房地产通常被视为短期之内最能见效的两大法宝。在中美贸易战的硝烟燃起之后,基建引擎第一时间就被重新启动,基建补短板被迅速确认为稳增长的主要手段,而在去年,在地方债务去杠杆的压力之下,国内的基建投资已经开始明显收缩,随着稳增长压力抬头,政策层面对于基建的定位迅速转向。但作为最大的引擎,房地产迄今毫无启动的迹象,房住不炒依然是房地产调控的最高准则。

在经济下行压力面前,开发商们不仅没有得到调控放松的信号,市场反而时有重磅负面消息传出。9月份,广东省传出酝酿取消商品房预售制的消息,全面实施现售。对于资金压力已经极大的开发商,取消预售制的杀伤力相当于核武器级别。虽然这一消息尚处于论证和征求意见阶段,但是已经从侧面说明当前的政策对于开发商毫无放松的迹象。在当惯了20年的宠儿之后,面对当前持续紧缩的政策,房地产企业以“活下去”为目标也就毫不奇怪了。

当然,目前就断言政策层面已经抛弃房地产显然为时过早。房地产是否还能等到政策的春风,未来可以通过中美贸易战的进展来判断。如果中美贸易战继续升级,甚至贸易战升级到金融领域,届时中国经济将面临前所未有的压力,这将成为是否重启房地产引擎的关键时刻。

如果在稳增长的压力下重新刺激房地产,国内房价将再度大幅上涨,房地产企业会迎来又一个春天。反之,如果政策层面继续保持定力,房地产企业迟迟等不到政策春风,预计会有大批房企会真的活不下去。

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