贵安新区第一城房价价格与你浅谈楼市上下游出现的状况会持续多久

与你浅谈楼市上下游出现的状况会持续多久
    近日，国家统计局发布今年1~4月全国房地产投资相关数据。从上游三大指标来看，1~4月，全国土地购置同比增长8.1%，较上月扩大2.4个百分点，今年以来一改2012~2016年土地购置整体负增长的态势。4月当月，土地购置面积为1746万平方米，同比增速(11.4%)较上月上升6.4个百分点。1~4月，全国土地成交价款同比增长34.2%，增速提高17.5个百分点，创2011年4月以来新高。
    开发商积极拿地的同时，新开工效率也仍处高位。1~4月份，全国房屋新开工面积同比增长11.1%，尽管增速比今年一季度微幅下滑0.5个百分点，但仍旧是2016年9月以来的高位水平。占新开工70%的住宅，1~4月份实现17.5%的新开工增长。因此，全国房地产新开工整体上仍旧处在高位景气度上。
    开发商积极拿地和开工，推动开发投资快速增长。到今年4月份，房地产开发投资同比增速已连续5个月扩大，1~4月份9.3%的开发投资增速水平，相比去年同期提高了2.1个百分点，4月当月开发投资同比增长9.6%，增速较上月扩大0.2个百分点。其中，住宅开发投资同比增速已连续9个月扩大，今年1~4月份10.6%的增速水平，相比去年同期提高了4.2个百分点。
    上游形势大好，但下游销售端增速回落态势则比较明显。1~4月，商品房销售面积和金额同比分别增长15.7%和20.1%，增速分别比一季度回落3.8个百分点、5个百分点。2016年1~4月份，商品房销售面积增速(36.5%)和金额增速(55.9%)触及本轮上升周期的最高点后，商品房销售增速整体上已连续11个月回落。4月当月，全国商品房销售面积同比增速(7.7%)较上月下降6.9个百分点，销售额同比增速(10.0%)较上月更是大幅下降14.5个百分点。
    按照拿地和新开工滞后销售6个月左右、开发投资滞后销售12个月左右的规律看，今年年初上游拿地、新开工、开发投资等三大指标的增速就应该回落了。但是，今年以来三大指标继续保持积极向上的态势。
    目前，销售增速连续回落，而新一轮楼市调控叠加金融“去杠杆”形成的“双紧缩”之下，楼市需求将被明显抑制，资金面将全面紧缩，未来下游销售端将进一步回落。
    三四线楼市火爆，带动三四线土地出让和新开工出现增长。2016年，300个城市中三四线城市成交土地面积占比为57.6%，而到了今年4月份，占比已经提高到60.3%。
    近年来，大中型房地产公司对于销售规模非常重视。4月份，前十大开发商土地成交面积达到1210万平方米，占比达到47%，较3月提升了9个百分点。由于楼市告别“跑马圈地”的简单开发阶段，资金、土地资源开始向大开发商集中，其拿地、融资、开发、运营等方面的优势越来越明显，这也有助于上游保持强势。
    尽管销售端向上的势头明显减弱，但在去年历史最高基数的基础上，今年前4个月能实现15.7%的销售面积增长、20.1%的销售金额增长，已实属不易。
    而在销售高景气的带动下，加上“补库存”仍在进行中，三四线城市今年棚改目标(600万套)与去年持平，并将继续对上游新开工、开发投资产生巨大的带动作用。由此，今年上游开发投资和下游销售在增速变动趋势上的“背离”预计还会持续。
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